Usufruit et nue-propriété : à qui appartient réellement la maison ?

Qu’est-ce que le droit d’usufruit ?

L’usufruit est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien appartenant à autrui, sans en altérer la forme ni la substance. C’est ainsi que le Code civil définit cette notion juridique.

Dans le cas d’un bien immobilier, cela signifie que l’usufruitier peut, en principe, y habiter, l’utiliser ou en tirer des bénéfices, dans le respect de sa destination économique. Autrement dit, celui qui détient l’usufruit d’une maison peut y habiter et, dans les limites autorisées, la louer et percevoir les loyers.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est, en termes simples, la propriété d’une maison sans le droit de l’utiliser ni d’en jouir, tant que l’usufruit subsiste. C’est pourquoi celui qui détient la nue-propriété est souvent appelé nu-propriétaire ou propriétaire de base.

Reprenons l’exemple initial : la mère peut continuer à vivre dans la maison car elle détient l’usufruit, tandis que le fils devient nu-propriétaire. Le fils est donc propriétaire du bien, mais ne peut pas simplement s'installer dans la maison ou expulser sa mère tant que l'usufruit est en vigueur.

À l'expiration de l'usufruit, la nue-propriété et l'usufruit ne sont plus dissociables et le bien est de nouveau réuni en une seule personne.

Puis-je vendre uniquement la nue-propriété ?

Il est possible de vendre uniquement la nue-propriété et de conserver l'usufruit d'un bien.

Par exemple, une personne possède une maison. Elle a besoin de liquidités, mais ne souhaite pas déménager. Elle vend la nue-propriété pour un certain montant, reçoit l'argent immédiatement et conserve l'usufruit, continuant ainsi à vivre dans la maison comme auparavant.

L'acheteur devient le nu-propriétaire, mais, tant que l'usufruit dure, il ne peut ni occuper la maison ni en disposer comme le ferait un propriétaire à part entière.

Alors, qui est le véritable propriétaire ?

La réponse la plus simple est : l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits sur la même maison, mais des droits différents. L'usufruitier a le droit d'utiliser et de jouir du bien. Le nu-propriétaire conserve la propriété, mais son droit d'usage et de jouissance est temporairement limité.

C'est précisément cette répartition des droits qui permet, par exemple, de transférer la nue-propriété d'une maison à un enfant ou de la vendre à des tiers sans perdre le droit d'y habiter.

Quelle est la durée de l'usufruit ?

L'usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou à vie.

Lorsqu'il est établi au profit d'une personne physique, sa durée ne peut excéder la durée de vie de l'usufruitier. S'il est établi au profit d'une personne morale, sa durée maximale est de 30 ans.

Ainsi, si une mère transfère la nue-propriété de la maison à son fils et se réserve un usufruit viager, celui-ci s'éteint à son décès.

Le Code civil prévoit également d'autres causes d'extinction de l'usufruit, notamment l'expiration du terme.

Qui prend en charge les charges et les travaux ? Voici l'une des questions les plus importantes, et celle qui engendre le plus facilement des conflits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

En règle générale, les charges d'administration et les réparations courantes indispensables à la conservation du bien sont à la charge de l'usufruitier.

Les réparations exceptionnelles, en revanche, sont soumises à des règles différentes et ne sont, en principe, pas automatiquement à la charge de l'usufruitier. Le Code civil établit une distinction entre ces deux types de réparations. Le nu-propriétaire doit effectuer les travaux après en avoir informé l'usufruitier ; à défaut, l'usufruitier peut les réaliser à ses frais et en exiger le remboursement à la fin de l'usufruit.

Ainsi, en matière de travaux, la nature de l'intervention et les circonstances particulières peuvent faire toute la différence.

Et qui paie les charges de copropriété ?

Cette question peut également se poser lorsqu'il s'agit d'une quote-part dans un immeuble en pleine propriété. La jurisprudence a établi que, dans certaines situations, les charges courantes de copropriété relatives à l'administration et à l'entretien de l'unité sont à la charge de l'usufruitier, précisément parce qu'elles sont liées à l'usage et à la jouissance du bien.

L'usufruitier peut-il louer la maison ?

En principe, oui. Le droit d'usufruit permet à son titulaire d'utiliser, de jouir et de gérer le bien en respectant sa destination économique. Le Code civil prévoit expressément que l'usufruitier peut céder son droit à un tiers, à titre permanent ou temporaire, sous réserve des restrictions prévues par la loi ou par l'acte constitutif.

En pratique, cela signifie que l'usufruitier peut avoir un rôle beaucoup plus actif sur le bien que celui de simplement y habiter.

Mais il existe une différence fondamentale : l'usufruitier ne peut pas traiter la maison comme s'il s'agissait de sa pleine propriété et en faire ce qu'il veut. L'usufruit a des limites et doit préserver la substance et la destination économique du bien.

Toutefois, si l'usufruitier décède, le bail s'éteint et n'est pas opposable au nouvel acquéreur, sauf dispositions exceptionnelles protégeant le preneur.

Le nu-propriétaire peut-il vendre sa maison ?

Oui, vous pouvez céder la nue-propriété, mais vous ne pouvez pas vendre ce que vous ne possédez pas : l’usufruit.

Autrement dit, si une personne est nue-propriétaire d’une maison sur laquelle une autre personne détient l’usufruit, elle peut céder la nue-propriété à un tiers. L’usufruit, cependant, reste soumis aux conditions qui ont été établies.

L’acquéreur deviendra propriétaire de la nue-propriété, mais devra respecter l’usufruit existant.

Qui paie les impôts ?

L’existence de l’usufruit et de la nue-propriété a également des conséquences fiscales, mais il est important de distinguer l’IMT (Taxe municipale sur les mutations) de l’IMI (Taxe foncière municipale).

L’IMT est liée à une cession onéreuse d’un bien ou d’une partie du droit de propriété. Par conséquent, l’IMI peut être due lors de l’acquisition, par exemple, de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien par paiement. La loi établit ses propres règles pour déterminer la valeur imposable dans ces situations. L'impôt foncier (IPTU) est un impôt annuel. En cas d'usufruit, c'est l'usufruitier qui le paie, et non le nu-propriétaire. Le Code de l'IPTU précise qu'en cas d'usufruit, l'impôt est dû par l'usufruitier.

Ainsi, si une personne détient l'usufruit d'une maison et qu'une autre en conserve la nue-propriété, l'usufruitier reste redevable de l'IPTU tant que l'usufruit subsiste.

Le même principe s'applique à la taxe foncière additionnelle (AIMI) : pour le calcul de cette taxe, l'usufruitier est considéré comme la partie redevable.

Un exemple simple :

Prenons l'exemple d'une mère qui donne la nue-propriété de sa maison à son fils, tout en se réservant l'usufruit sa vie durant :

L'IPTU est due par la mère, en sa qualité d'usufruitière.

L'IMT (Impôt sur les mutations immobilières) n'est applicable qu'en cas de transaction assujettie à cet impôt, à savoir l'acquisition onéreuse de l'un de ces droits.

Il est également important de comprendre que la distinction entre propriété et usufruit a des conséquences fiscales.

Le Code de l'IMT établit des règles spécifiques pour les situations où la propriété est transférée séparément de l'usufruit. Dans ce cas, l'impôt est calculé sur la valeur de la nue-propriété ; lorsque l'usufruit est constitué, l'impôt est calculé sur sa valeur actuelle.

La valeur imposable attribuée à la nue-propriété dépend, entre autres, de l'âge de l'usufruitier lorsque l'usufruit est viager. Plus la personne dont la vie dépend de l'usufruit est jeune, plus le pourcentage attribué à l'usufruit est élevé et plus le pourcentage correspondant à la nue-propriété est faible, conformément au barème du Code de l'IMT.

Cela signifie que la nue-propriété n'est pas simplement considérée comme valant la moitié ou un certain pourcentage fixe du bien. L'évaluation de l'impôt suit ses propres règles.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

Si l'usufruit est viager, il prend fin au décès de l'usufruitier. La propriété n'est alors plus divisée entre usufruit et nue-propriété.

Le nu-propriétaire acquiert alors la pleine propriété du bien.

Cela ne signifie donc pas que les héritiers de l'usufruitier héritent du droit de continuer à habiter la maison. L'usufruit viager est lié à la vie de l'usufruitier et s'éteint à son décès.

Pourquoi recourir à l'usufruit ?

C'est une solution applicable dans différentes situations.

L'une des plus connues est la transmission de patrimoine au sein de la famille. Par exemple, une personne peut souhaiter anticiper la transmission d'une maison à ses enfants, tout en conservant le droit d'en jouir sa vie durant.

L'usufruit peut également être envisagé dans le cadre de partages, de successions ou de certaines opérations d'achat-vente, lorsqu'une liquidité immédiate est souhaitée.

Pour ceux qui transmettent la nue-propriété, le principal avantage est de pouvoir conserver le droit de jouir du bien. Pour celui qui acquiert la nue-propriété, l'avantage est de devenir propriétaire du bien, sachant qu'à la fin de l'usufruit, il en deviendra pleinement propriétaire.

L'usufruit et la nue-propriété ne signifient pas qu'il y a deux propriétaires d'une même maison. Ils signifient que les droits sur le bien ont été divisés.

Une personne conserve le droit d'utiliser et de jouir du bien ; l'autre en conserve la propriété, mais temporairement sans ce droit d'usage et de jouissance.

C'est précisément pourquoi une maison peut appartenir simultanément à un enfant et rester le domicile des parents. Cela peut également être un moyen de convertir une partie de la valeur d'une maison en liquidités, sans obliger le vendeur à cesser d'y habiter : la nue-propriété est vendue, l'usufruit est maintenu.